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2018西安房价稳住上涨是关键

2018-01-18 18:11来源:西安头条浏览量:

2018西安房价稳住上涨是关键,...


   从去年前11月的数据看,全国楼市从高位回落,增速出现放缓;西安市场却逆市而上,商品房销量、住宅销量和房地产开发投资等多项指标亮眼。甩掉库存“包袱”之后,当前西安市场任务已转为抑制房价过快增长。
  西安楼市不仅甩掉库存“包袱”
  一度出现无房可卖
   去年全国房地产市场从高位回落。国家统计局的数据表明,2017年1-11月,商品房销售面积146569万 ,同比增长7.9%;住宅销售面积126037万 ,同比增长7.4%。
   相比之下,西安房地产市场表现突出,同期增速达到全国市场两倍有余。西安市统计局发布的数据显示,去年前11月,西安商品房销售面积2142.17万 ,增长22.4%;住宅销售面积1858.32万 ,增长15.4%。
   “全国楼市增速放缓主要是受热点城市降温影响。”克而瑞西安机构总经理朱郁表示,伴随调控政策的落地,去年西安房地产市场也从火热趋于平稳,但在城市发展、人才引进和放宽落户等政策的正面刺激下,相对旺盛的市场需求成为房地产销量的稳压器。
   前两年受库存和市场影响,西安楼市一度出现起伏,但逐年增长趋势并未改变。在2016年全年,商品房销售面积2047.67万 ,住宅销售面积1877.78万 ,就曾创下历年最高,在去年市场继续保持增长的背景下,刷新记录基本成为定局。
   “新增人口和购买力释放是房地产销量的保证。”陕西房地产研究会会长王圣学表示,去年前11个月,西安新增加人口将近19万,而过去五年增加的人口还不到20万,加上二胎政策放开和人才引进的利好,市场需求不存在问题。
   有业内人士分析,不仅仅是甩掉库存“包袱”,去年五六月份的时候,西安一度甚至出现无房可卖的接近“零库存”的罕见场面,日光盘几乎成为正常现象,从去年年底开始,库存量才开始缓慢回升。
   去年的高光表现,也让西安楼市甩掉了库存“包袱”。在各机构测算中,截至去年底,全市住宅存量的去化周期均已降至8个月以内,维持在相对合理的区间范围。
  大项目拉动房地产开发投资上行
   房地产开发投资包括统筹待建、拆迁还建的各类房屋建筑物和配套服务设施,历来被视为反映行业景气度的重要指标。去年1-11月,西安房地产开发投资2115.96亿元,同比增长16.5%。其中,计划总投资10亿元以上项目484个,完成投资1544.67亿元,较上年同期增加75个和255.3亿元,超10亿元项目占房地产开发投资的73%,大项目成为西安房地产开发投资的主要支撑。
   “品牌房企的市场份额增加是大项目落地的重要推手。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示,过去一年西安在招商引资方面动作不断,50强房地产企业多数已实现布局。品牌房企在规模化、影响力和融资方面优势较大,他们的投资热情也有助于房地产开发提速。
   去年前11个月,西安固定资产投资(不含农户)6701.26亿元,房地产开发投资占西安市固定资产投资比重为31.6%,也呈现提高态势。
   对房地产投资占固定资产投资比例,此前行业存在一种假设:能够借此判断一个城市对房地产的依赖程度。从平衡供求关系和城市化的角度,这一占比是否应控制在25%左右?
   华商报记者统计全国多个城市去年前11月房地产投资占固定资产比例发现,不少地方占比远超25%,上海和深圳等一线城市的比例超过40%,南京、郑州、杭州、厦门、贵阳、昆明等多地的占比也在30%以上。
   “房地产投资占比能反映固投结构,却并不能完全说明依赖度。”地产评论人士王建红表示,房地产依赖度除了看行业占经济比重,还要考虑人口结构和组成。在他看来,包括西安在内的区域中心城市,人口处在净流入状态,那么房地产投资占比高也是需求的体现。
  地产小年里西安有望平稳增长
   最近一段时间,25家券商机构做出了“房地产行业2018年投资策略”报告,其中频繁出现的同义关键词是:长效机制、周期、分化、龙头、租赁。它们大致勾勒出了这些研究机构对于今年楼市的整体判断:在调控政策上,因城施策继续维持;在行业竞争上,企业与企业之间的差距拉大,强者越强。值得注意的是,看淡房地产的“小年”情绪却有所蔓延,多份报告都提到了“小年来临”或委婉表达了这一态度。
   “房地产大小年的说法是相对而言的。”王建红表示,相对来说大年的景气度较好,小年的景气度可能会差一些。通常来看,房地产小年的核心包括:调控政策放松的可能性较小;房地产销售可能会出现滞涨或下降;不同城市分化会越发明显,基础设施改善和就业人口新增乏力的城市,市场承载能力也会更差。
   从行业预判看,金融层面限制将影响房地产行业走势。兴业证券分析师阎常铭表示,三四线城市去库存本质是金融杠杆施加,对于市场和价格的调整更为敏感;一二线城市由于资产价格长期向上,同时在增量资金的配合下将会迎来新的机会。
   “在调控政策和市场供应变化的主导下,西安楼市已将去库存任务转为抑制房价过快增长。”朱郁认为,去年西安板块拉伸明显、城市骨架进一步拉大,西安头条,投资环境的升级对房地产市场的红利效应也越发显现,稳固了西安楼市“强二线市场”的地位,“今年有望实现销售平稳增长、价格稳中渐涨、库存合理控制的趋势,平稳度过行业小年周期。”

责任编辑:小编兔子

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